Affitti: il comproprietario che agisce come unico proprietario paga l’Irpef per intero

Si sta consolidando un quadro evoluto delle interpretazioni di giurisprudenza e prassi sul tema dell’attribuzione del reddito derivante dall’affitto di immobile in comproprietà.

Sull’argomento l’ordinamento italiano non ha norme positive specifiche, per cui in passato la dottrina ha dovuto procedere per assimilazione: sono stati presi come riferimento i commi 1 e 2 dell’articolo 26 del TUIR, i quali trattano delle modalità di attribuzione del reddito fondiario figurativo di un immobile in comproprietà, la cui imputazione prescinde dall’effettiva percezione.

Il comma 1 dell’articolo 26 del TUIR stabilisce che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà”, e il successivo comma 2 puntualizza che “nei casi di contitolarità della proprietà […] il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto”.

I due commi, letti in modo congiunto e estensivo, sono applicati per assimilazione e per prassi anche alla locazione di un immobile in comproprietà: il reddito veniva ripartito tra i comproprietari, in proporzione alle percentuali di possesso, a prescindere dell’effettiva percezione del canone.

Questo inquadramento fiscale, coerente con la realtà nel caso in cui i comproprietari percepiscano effettivamente il canone d’affitto in proporzione alle percentuali di possesso, trova però un limite d’equità nel momento in cui il canone venga riscosso da uno solo dei comproprietari: il problema di fondo deriva dal fatto che un immobile può essere locato anche da uno solo dei proprietari e il canone riscosso da questo stesso: si può così creare la situazione limite in cui uno dei comproprietari sia obbligato a versare le imposte su un reddito che non percepisce effettivamente, relativo a un immobile della cui locazione potrebbe persino essere all’oscuro.

Una ordinanza della corte di Cassazione prima, e una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio dopo, ci forniscono insieme un quadro modificato e diversamente definito della questione.

L’ordinanza della Corte di Cassazione numero 3085 del 17 febbraio 2016 sul tema ci ha spiegato che le modalità di tassazione “indipendentemente dalla percezione” debbano essere applicate al solo reddito fondiario, che è figurativo, e che quindi per sua natura non è in effetti percepito.

Invece, per i redditi derivanti da locazione immobiliare è possibile una imputazione autonoma, rispetto al titolo di proprietà, nel caso in cui risulti effettivamente differenziata la percezione del canone.

La sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio numero 1733 del 12 aprile 2022, accogliendo il punto di vista dell’Agenzia delle Entrate sulla questione (quindi la prassi sembra accogliere il nuovo approccio interpretativo), ci dice che, ai fini dell’imputazione del reddito imponile derivante da locazione di un immobile in comproprietà, assume importanza costitutiva dell’obbligazione fiscale la “dichiarazione” con la quale il contribuente comproprietario si qualifica come unico proprietario dell’immobile.

La sentenza non precisa i dettagli della “dichiarazione”, ma è facile presumere che questa possa essere il contratto (che può essere stipulato anche da uno solo dei comproprietari) eo il modello RLI.

In definitiva, quindi, viene stabilito chiaramente, in linea di principio, il condivisibile concetto che, nel caso in cui un soggetto, comproprietario di un immobile, si qualifichi come unico proprietario e percepisca per intero il canone d’affitto, sia questo l’unico titolare dell’obbligazione tributaria.

La questione, in termini più operativi presenta ancora qualche elemento di incertezza: non è chiaro, ad esempio, se la discriminante fondamentale sia la qualificazione come unico proprietario, l’effettiva percezione del canone, o la coincidenza delle due situazioni.

Tuttavia, al di là delle specifiche questioni tecniche, che possibilmente potrebbero essere superate alla coincidenza di tutti gli elementi insieme (percezione da parte di uno solo dei comproprietari del canone d’affitto, stipula da parte dello stesso del contratto d’affitto e conforme trasmissione del modello RLI), la questione essenziale è il punto che viene stabilito: il superamento dell’automatismo della tassazione dei redditi da locazione di un immobile in comproprietà in base alla percentuale di possesso e a prescindere dall’effettiva percezione del reddito.