Cessione d’azienda e tassazione dei beni immobili strumentali

Con la Circolare n 3 del 4 febbraio le Entrate forniscono chiarimenti sulle principali novità contenute nella legge 30 dicembre 2021, n. 234, Legge di bilancio 2022 in materia di:

•  IVA,
• imposte di registro, ipotecaria e catastale,
• imposta di bollo. 

Vediamo in particolare le imposte indirette sui trasferimenti d'azienda e la tassazione dei beni immobili strumentali.

Trasferimento di beni immobili strumentali nella cessione d’azienda

La Legge di Bilancio del 2022 prevede che, in caso di cessione dell’azienda o di un ramo di essa con continuazione dell’attività e mantenimento degli assetti occupazionali da parte del cessionario, ai trasferimenti di beni immobili strumentali che, per le loro caratteristiche, non siano suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna. 

L’agevolazione deve intendersi applicabile con riferimento alle sole aziende che: 

• nell’anno precedente, abbiano impiegato mediamente almeno 250 dipendenti
• intendano procedere alla chiusura di una sede, di uno stabilimento, di una filiale, o di un ufficio o reparto autonomo situato nel territorio nazionale, con cessazione definitiva della relativa attività
• prevedano di effettuare un minimo di 50 licenziamenti

In particolare, si ritiene che la disposizione in esame trovi applicazione limitatamente agli atti di cessione stipulati nell’ambito dei piani volti a salvaguardare il tessuto occupazionale e la continuità aziendale di cui ai commi 2241 e ss. dell’articolo 1 della legge di Bilancio 2022.

Sono escluse dall’ambito di applicazione di questa disciplina le aziende, datrici di lavoro, che si trovano in condizioni di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario tale da renderne probabile la crisi o l’insolvenza, e che possono accedere alla procedura di composizione negoziata per la soluzione della crisi d’impresa di cui al decreto-legge 24 agosto 2021, n. 118, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 ottobre 2021, n. 147.

I beni oggetto del trasferimento agevolato sono, nello specifico, gli immobili strumentali (trasferiti nell’ambito dell’azienda o del ramo d’azienda) che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (rectius, fabbricati strumentali per natura). 

Tali immobili, a prescindere dal loro effettivo utilizzo, appartengono ai gruppi di categorie catastali di seguito elencate: 

• gruppo A, categoria A/10 (uffici e studi privati, ma la destinazione ad uso ufficio o studio privato deve essere prevista nella licenza o concessione edilizia); 
• gruppo B (ad esempio, collegi e convitti, uffici pubblici, scuole, biblioteche, musei, cappelle, magazzini sotterranei); 
• gruppo C (immobili a destinazione commerciale ordinaria e varia, quali botteghe e negozi, laboratori, magazzini e locali di deposito, ecc.); 
• gruppo D (unità immobiliari con destinazione speciale, quali alberghi, opifici, case di cura ed ospedali con fine di lucro, banche e istituti di credito, ecc.); 
• gruppo E (immobili a destinazione particolare, ad esempio fabbricati per speciali esigenze pubbliche). 

Il beneficio, come detto, consiste nel pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna (per complessive euro 600), nelle ipotesi descritte di trasferimento degli suddetti beni. 

Resta fermo l’assoggettamento ad imposizione secondo le regole ordinarie del residuo valore di cessione dell’azienda di cui fanno parte gli immobili trasferiti. 

Si precisa, inoltre, che l’agevolazione in argomento riguarda solo le cessioni dei predetti beni effettuate a titolo oneroso, non essendo espressamente prevista dalla norma la sua applicabilità alle cessioni a titolo gratuito.

La norma recata dalla legge di bilancio prevede, infine, un’ipotesi di decadenza dal beneficio, che si realizza in caso di cessazione dell’attività o di trasferimento degli immobili agevolati per atto a titolo oneroso o gratuito prima del decorso di 5 anni dall’acquisto degli stessi. Al verificarsi delle ipotesi menzionate, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute in misura ordinaria