Immobile locato soggetto a rilascio: quando spetta la detrazione interessi sul mutuo

Con Risposta a interpello n 13 del 23 gennaio l'Agenzia chiarisce quando spetta la detrazione degli interessi passivi derivanti dalla stipula di un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile locato, da adibire ad abitazione principale, per il quale è stata attivata la procedura di rilascio dell'immobile prevista dall' articolo 447–bis del c.p.c.. 

Nel caso in esame, l'Istante è divenuto proprietario dell'immobile in data 13 dicembre 2022 e, pertanto, ai fini della fruizione della detrazione, l'azione giudiziale andava esperita entro i tre mesi successivi, circostanza che non risulterebbe soddisfatta in quanto, l'Istante:

• ­ «in data 02/03/2023, con lettera RA intimava il rilascio dell'immobile»; ­ 
• in data 5 maggio 2023, presentava istanza all'organismo di mediazione per esperire il tentativo di conciliazione, con esito negativo;  successivamente, presentava ricorso ai sensi del richiamato articolo 447­bis c.p.c

Vediamo i maggiori dettagli dal caso dell'intepello.

Mutuo per immobile locato con procedura di rilascio: il caso di specie

Con atto notarile stipulato in data 13 dicembre 2022, l'istante ha  acquistato  un immobile a destinazione abitativa, concesso in locazione in  forza di contratto stipulato il  22  febbraio 2019 della durata di  quattro anni, rinnovabile tacitamente, salvo diniego alla prima scadenza.

All'atto del rogito, risultava che in data 2 marzo 2022, i precedenti proprietari dell'immobile avevano comunicato al conduttore il diniego (ai sensi dell'articolo 3 della legge del 9 dicembre 1998, n. 431).

L'Istante precisa che la tipologia del contratto di locazione in esame (stipulato ai  sensi  dell'articolo  2,  comma  1,  della  citata  legge  n.  431  del  1998) prevede che qualora il conduttore, avendo ricevuto, come nel caso di specie, la notifica del diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza contrattuale, con le modalità e i termini di cui all'articolo 3 della legge n. 431 del 1998, non abbia spontaneamente adempiuto al rilascio, il locatore non potrà esperire il procedimento per convalida di sfratto per finita locazione, dovendosi avvalere della procedura di cui all'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 

Detta disposizione di carattere processuale disciplina le modalità di recupero del bene nella disponibilità del locatore mediante il procedimento di cui all'articolo 447­bis del codice di procedura civile (c.p.c.) e non attraverso «l'atto di intimazione di licenza o di sfratto o per finita locazione» indicato dall'articolo 15, comma 1, lettera b), del TUIR ai fini della detrazione ivi disciplinata. 

L'Istante «in  data  02/03/2023, con lettera  RA intimava il rilascio dell'immobile e visto che il conduttore non provvedeva alla consegna dell'immobile procedeva con azione legale». 

In seguito, in  data  5 maggio  2023, presentava istanza all'organismo di mediazione per esperire il tentativo di conciliazione obbligatorio per legge, con esito negativo.  

Successivamente, presentava ricorso ai sensi del richiamato articolo 447­bis c.p.c.. 

Ciò  premesso, l'Istante chiede di  potere fruire della detrazione degli  interessi passivi derivanti dalla stipula di un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile locato da adibire ad abitazione principale  (articolo  15, comma  1, lettera  b),  del TUIR) pur in assenza dell'atto di «intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione» disposto dalla norma in esame, avendo il medesimo attivato la diversa procedura di cui al citato articolo 447­bis del c.p.c.. 

Mutuo immobile locato e procedura di rilascio: è possibile detrarre gli interessi

L'agenzia ha replicato che l'articolo 30 della legge n. 392 del 1978 (c.d. legge sull'equo canone), rubricato «Procedura per il rilascio», dispone che «Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29» relativa al diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza, «e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'articolo 447­bis del codice di procedura civile». 

Nella fattispecie in esame, l'Istante ha utilizzato la procedura di cui all'articolo 30 della legge n. 392 del 1978, che è lo strumento processuale, specificamente previsto dall'ordinamento per i casi di diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza, finalizzato ad ottenere, al pari dell'intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, un provvedimento costituente titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile.

Al riguardo, si ritiene che l'utilizzo della procedura di rilascio ex articolo 30 della legge n. 392 del 1978 non osti alla fruizione della detrazione di cui al citato articolo 15, comma 1, lett. b) del TUIR, a condizione che nel termine di «tre mesi dall'acquisto» venga esercitata la relativa azione giudiziale, esperibile nelle forme dell'articolo 447­ bis c.p.c., ferma restando la sussistenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla norma. 

Nel caso in esame, secondo quanto rappresentato, l'Istante è divenuto proprietario dell'immobile in data 13 dicembre  2022 e, pertanto, ai fini della fruizione della detrazione, l'azione giudiziale andava esperita entro i tre mesi successivi, circostanza che nel caso di specie non risulterebbe soddisfatta in quanto, l'Istante:

• ­ «in data 02/03/2023, con lettera RA intimava il rilascio dell'immobile»; ­ 
• in data 5 maggio 2023, presentava istanza all'organismo di mediazione per esperire il tentativo di conciliazione, con esito negativo;  successivamente, presentava ricorso ai sensi del richiamato articolo 447­bis c.p.c..