Iva cessione di cubatura: quale aliquota applicare

Con Risposta a interpello n 69 del 18 gennaio le Entrate chiariscono l'inquadramento ai fini IVA e Imposta di registro della Cessione di cubatura (Art. 3, comma 1, D.P.R. n. 633/1972– Art. 40 D.P.R. n. 131/1986).

La società ALFA ha acquisito uno stabilimento produttivo sul quale sono  presenti diritti edilizi disponibili  e immobili dalla cui demolizione  si potrebbero originare ulteriori diritti edilizi.

ALFA intenderebbe cedere una parte dei detti diritti edilizi al vicino di area, il quale acquisirà cosi ''crediti di volumi da edificare''. 

Il quesito attiene alla modalità di tassazione del contratto di cessione di cubatura,  ai fini delle imposte indirette.

Cessione di cubatura: che cosa é, inquadramento ai fini IVA

Le Entrate innanzitutto ricordano che, la  cessione di cubatura viene generalmente definita come un istituto di fonte negoziale consistente in un accordo tra proprietari di aree contigue in forza del quale  un proprietario di un'area edificabile non sfrutta una determinata cubatura realizzabile  sul  proprio  fondo,  ma  la  trasferisce  al  proprietario  di  un  altro, il  quale viene così  a disporre di una volumetria maggiore rispetto a quella originariamente  prevista per il fondo medesimo.

Per quanto concerne l'assoggettamento ad IVA delle cessioni di cubatura, in linea generale, si evidenzia che tale operazione può rientrare tra le operazioni rilevanti qualora ricorrano i presupposti generali per l'applicabilità dell'imposta.

Per quanto riguarda la classificazione di tale operazione ai fini IVA alla stregua di una cessione di  beni o  di  prestazione  di  servizi, la Corte di Cassazione si è espressa, a Sezioni Unite, con la recente  sentenza  n. 16080 del 2021, dettando alcuni principi di carattere interpretativo in ordine alla qualificazione della cessione di cubatura che assumono una portata più ampia e una rilevanza significativa anche agli effetti dell'IVA. 

Partendo dall'esame dell'art. 2463, n. 2 bis del Codice Civile ­ in base al quale devono rendersi pubblici col mezzo della trascrizione 

''i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori  comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di  pianificazione territoriale'' ­ la Corte ha chiarito che l'introduzione ad operale del legislatore di tale previsione costituisce un significativo argomento sistematico a sostegno del carattere non reale dell'atto di cessione di cubatura.

In particolare, essa evidenzia che ''una specifica  ed autonoma previsione di trascrivibilità dei 'diritti edificatori' in quanto tali non avrebbe  avuto ragion d'essere, né logica né pratica, qualora questi ultimi, partecipando di natura  reale, risultassero comunque già prima trascrivibili in base alla disciplina generale''. 

La Suprema Corte ha espressamente chiarito che ''la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un  fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire  nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante,  lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto: immediatamente traslativo di un diritto  edificatorio  di  natura non reale a  contenuto patrimoniale; ­ non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art.1350 cod.civ.; ­ trascrivibile ex art.2643, n. 2 bis cod.civ.; ­ assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto 'diverso' avente  ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale''.

Secondo il postulato della Suprema, come diritto edificatorio di natura non reale, si è dell'avviso che  la cessione di  cubatura non sia riconducibile nell'ambito  applicativo  dell'art.  2,  comma 1, del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, che riguarda ''gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali  di godimento su beni di ogni genere''.

Ai fini del corretto inquadramento ai fini IVA della cessione di cubatura, occorre, invece, fare riferimento alla disposizione di carattere residuale contenuta nel comma 1 dell'art. 3 del d.P.R. n. 633 del 1972, in base alla quale costituiscono prestazioni di servizi, tra l'altro, le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte. 

Tali prestazioni diservizi (i.e. cessione di cubatura) sono, dunque, soggette ad IVA con applicazione dell'aliquota IVA nella misura ordinaria. 

In considerazione della qualificazione ai fini IVA della cessione di cubatura come prestazione di servizi, coerentemente, nei termini anzidetti, con il citato orientamento  giurisprudenziale, devono, pertanto, ritenersi superati i chiarimenti forniti con la prassi  amministrativa citata dalla società istante. 

Infine,  per  completezza  si  fa  presente  che,  in  attuazione  del  principio  di  alternatività IVA­/registro di cui all'articolo 40 del decreto del Presidente della Repubblica 26  aprile  1986,  n.  131,  a  mente  del  quale  ''per  gli  atti  relativi  a  cessioni  di  beni  e  prestazioni servizi soggetti all'imposta sul valore aggiunto, l'imposta si applica in misura  fissa'', l'atto di cessione di cubatura sconta l'imposta di registro nella misura fissa di 200  euro.