Superbonus: il calcolo della prevalenza residenziale nel condominio
Con Risposta a interpello n 10 dell'11 gennaio 2022 le Entrate riepilogano le regole per beneficiare del superbonus in merito al calcolo della prevalenza residenziale.
E in particolare, in un condominio, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è pari al 45 per cento della superficie complessiva dei tre edifici, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta SOLO ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione che potranno fruire della detrazione anche relativamente alle spese sostenute per interventi "trainati" realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali sempreché non rientranti tra le categorie catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9).
In sostanza le entrate non ammettono la soluzione interpretativa dell'istante secondo la quale la superficie residenziale sarebbe stata prevalente, consentendo a tutti gli immobili di accedere al superbonus.
Vediamo il perchè.
L'istante è un condominio che riferisce che, con delibera è stato deciso di realizzare interventi "trainanti" di coibentazione delle superfici opache che interesseranno almeno il 25% della superficie totale disperdente e la sostituzione dell'impianto termico nonché interventi "trainati" di sostituzione di serramenti e infissi e l'installazione di impianti fotovoltaici rientranti nel cd. Superbonus di cui all'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020.
I condominio è formato dai seguenti tre edifici:
- edificio A, composto da 4 unità immobiliari ad uso abitativo;
- edificio B, composto da 6 unità immobiliari, di cui 2 ad uso abitativo e 4 a diversa destinazione;
- edificio C, costituito da un immobile in categoria D/6, strutturalmente separato e con accesso autonomo tramite un vano al piano terra del dell'edificio B.
Gli edifici A e B dispongono di un unico impianto termico centralizzato per la climatizzazione invernale, mentre l'edificio C è dotato di impianto di riscaldamento autonomo e non ha nessun servizio energetico in comune con gli altri edifici.
Si chiede di conoscere le modalità di calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e di quella delle unità non residenziali, in base a quanto indicato dalla circolare n 24/E 2020 e, in particolare, se, ai fini del predetto calcolo, vada conteggiata anche la superficie dell'immobile in categoria D/6 strutturalmente indipendente.
Ciò in quanto, se nel calcolo fosse inclusa la superficie di tutto il complesso, la superficie residenziale risulterebbe pari al 45 per cento della superficie complessiva dei tre edifici.
Le Entrate ricordano innanzitutto i requisiti per avere il Superbonus e specificano che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza utilizzando, come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020 un principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio.
Ciò implica che, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento dell'intera superficie dell'edificio stesso, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio.
Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
In tale ultimo caso, inoltre, come precisato con la circolare n. 30/E del 2020, i soli possessori di unità immobiliari residenziali potranno fruire del Superbonus anche per interventi "trainati" realizzati su tali unità immobiliari, sempreché queste ultime non rientrino tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, escluse dal beneficio ai sensi del comma 15 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.
Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell'edificio, comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9).
In riferimento alla questione prospettata nel caso specifico, relativa alla verifica della prevalente funzione residenziale di un condominio composto da tre edifici, si fa presente che tale verifica va effettuata tenendo conto di tutti di edifici che compongono il condominio e, pertanto, anche dell'edificio C a nulla rilevando che quest'ultimo non abbia servizi energetici in comune con gli altri due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo dall'esterno.
Le Entrate non hanno accettato l’ipotesi proposta dal contribuente, che si rifaceva alle indicazioni contenute nel vademecum Ape convenzionale dell’Enea. Per gli edifici composti da più immobili, infatti, il documento richiamato spiega che dall’Ape convenzionale «possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica».
Per l’Agenzia l’indipendenza funzionale non ha rilevanza in questo caso e non può portare a scorporare le unità dal conteggio della superficie "la sussistenza dei requisiti dell’indipendenza funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno rileva, infatti, al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari e non anche ai fini della individuazione degli edifici in condominio"
Concludendo perciò considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è pari al 45 per cento della superficie complessiva dei tre edifici, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione che potranno fruire della detrazione anche relativamente alle spese sostenute per interventi "trainati" realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali sempreché non rientranti tra le categorie catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9).
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